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电梯更新、维修资金续筹,如何同步?风貌区老房子、“一盘沙”筒子楼,如何焕新?

2023-07-11 09:20:25 新民晚报

你家小区,维修资金够用吗,电梯需要更新吗,“三驾马车”奔跑到位吗……这些,都是社区治理新课题。

7月11日,黄浦区在全市率先启动“先锋物业·治惠家园”创建行动,成立“党建引领住宅物业慧治联盟”,破解社区治理新课题。党建引领,物业慧治,如何在不同类型的小区生动实践?几个案例,见微知著。


【资料图】

图说:福元小区的智慧门禁 新民晚报记者 周馨 摄(下同)

“五步递进法”

维修资金续筹同步电梯更新

曾经名列“顶流”的小区,也会老旧。走出老旧困境,是否可能?起码,太阳都市花园后期小区做到了。

2003年,太阳都市花园后期小区交付使用,毗邻豫园,从地段到设施,都堪称“顶流”。

20年间,小区设施设备老化,电梯更新迫在眉睫。但小区规模小,维修资金不足成为更新改造最大堵点。打通堵点,太阳都市花园后期小区的办法是——电梯更新改造和维修资金续筹,同步推进。

小区里,凡涉及全体业主权益的公共事务,一定要有可靠的组织保障。电梯更新同步维修资金续筹,更不例外。于是,太阳都市花园成立工作专班,居民区党总支牵头,拉动居委、业委、物业“三驾马车”齐头并进;豫园街道城建中心负责指导,区房管局、区市场监管局提供专业咨询,电梯更新改造的政府补贴政策、维修资金续筹的工作流程,一样样问清楚。

电梯更新,事关小区公共安全,没有局外人。维修资金续筹,是申请电梯更新政府补贴的前提条件。情况,如何让每位业主知晓?小区公共事务发布渠道,用起来!

楼栋大堂,张贴公告;楼组群,征求意见;说明会,分批集中答疑。一次次反复沟通,求同存异,业主们逐步形成主流共识。

共识形成,实现更新和续筹目标,还要靠人推动。居委、业委、物业、志愿者、法律顾问,各司其职。电梯更新和续筹维修资金方案,在业主大会表决通过后,落实,又是一个巨大考验。“开弓没有回头箭,全力以赴推动维修资金续筹。”豫园街道太阳都市居民区党总支书记殷丽姝说,“五步递进法”,派上了用场。

“五步递进法”,哪五步?

第一步,物业扫楼,上门送缴款单,周末业委会参加扫楼。

第二步,第一步之后剩下来的缴款单,划分楼组“微网格”,再次上门第二轮扫楼,同时委托物业电话联系+微信联系。

第三步,每个楼栋都有2-3位志愿者,对拒绝缴款的业主,发动楼组志愿者上门、电话、微信,晓之以理,动之以情。

第四步,“三步”之后,未缴款业主不到10%,由居委会和街道房办协助,单独联系、开会说明,成功说服多户业主缴款。

第五步,采取法律措施。仍然拒不履行业主大会决议、拒不补缴维修资金的个别业主,业委会将根据业主大会授权,采取法律措施。

每一步,动态复盘、层层递进,提高效率。

2022年12月22日-2023年1月17日,召开业主大会,分楼组表决续筹和更新方案。今年2月10日开始送达续筹维修资金的缴款单。2月22日,总体缴款率过了七成。3月12日,总体缴款率达九成。其中,居住在港澳台、日本、美国的一批业主均已通过电话、微信、邻居联系等方式缴款。

目前,太阳都市花园后期小区电梯更新已经启动,电梯更新政府补贴申请也于6月获批。

电梯更新、维修资金续筹,都是小区里的大事。做大事,不容易,做成了,就很有成就感、荣誉感。

要问有什么心得?太阳都市花园后期小区的说法是——党建引领牵好头,三驾马车联起手,小区治理难点痛点,就能逐一攻克!

分类、提标、数治

风貌区“老克勒”品质提升

辖区面积仅1.93平方公里,4/5位于衡复历史风貌保护区,这里是瑞金二路街道,背街小巷多、里弄小区多、保护建筑多,典型的申城“老克勒”。

时间,让“老克勒”面临一系列新问题——房屋老化、设施不足、物业服务标准低、居民期望提升。

如何通过有效的物业治理,提升居民幸福感和满意度?黄浦区房管局、永业集团大力推动,2019年起累计高质量完成30万平老旧小区房屋修缮,保障使用安全。目前,街道老旧小区已完成充电桩安装全覆盖;思南路26弄小区也成为风貌区内第一个实现规模化加装电梯的老旧小区。

大修成果来之不易,需要高标准物业服务长期维护,不同类型的老旧小区也需要更精准的分类管理。

于是,按照《黄浦区住宅物业分类管理标准》,老旧小区管理标准划分为四类——保障型、整洁型、安居型、宜居型,实现一小区一标准分类管理。同时,公房物业企业制定物业管理标准提升计划,今年底,瑞金二路街道将有32个老旧小区实现管理标准提升,其中20个小区从保障型提标为整洁型,7个小区从整洁型提标为安居型,5个小区提标为宜居型。

图说:南昌路168弄小区弄口的口袋公园

物业提标,一批老旧小区的保安巡查频次、保洁清扫频次和绿化养护力度,同步巩固提升。南昌路168弄小区,曾经脏乱差,如今整洁干净,弄口新建了口袋公园,沿街梧桐树下的特色小店活力充沛。10多年前,居民顾阿姨说服丈夫卖掉了商品房置换到南昌路里弄房,一度脏乱差的环境让他们后悔搬家;如今,更新变样的小区,让他们决定——养老,就在这里!

图说:瑞金二路街道综合治理体系的公共安全模块

数字治理,已是城市治理新方式,“老克勒”的物业管理不能掉链子。2021年起,“瑞金二路街道智慧物业终端系统”逐步建成,借助智能探头、烟感,以往单一的人工巡查处置,升级为终端线上预警、平台自动派单、线下快速处置,速度和效率大幅提升。

曾经,老房装修违法搭建破坏风貌,尤为突出。“装修全流程”数字治理,用起来!所有房屋装修事前严格纳入物业登记报备,事中严格纳入物业、居委、执法部门全过程巡查监管。管执联动,线上线下,快速发现,主动监管,闭环管理,违法搭建、破坏承重墙等违法顽症大幅减少,有效保护历史建筑。

社区治理,离不开“三驾马车”相辅相成。但直管公房老房子没有业委会,小区自治怎么做?街道会同永业集团推出“自治家园执委会”——公房管理部门适度让渡权利,建立居民自治为主的议事大会和公房代表参与的执委会,让公房居民也能有物业管理监督权。同时,“零距离家园”建设依托微网格、清洁家园行动,推动社区公共事务协商“零距离”。

南昌路,无疑是衡复历史风貌保护区在城市更新中“最闪亮的明星”。

看看老房子新面貌,南昌路说——老旧里弄,不是物业管理的洼地、美丽家园的短板,分类、提标、数治和更广泛参与的居民自治,让“老克勒”品质提升!

“富南5条”

筒子楼“一盘沙”变“一盘棋”

富南大厦,一幢用了20多年的超高层筒子楼,商住两用。居民户数132户,商用办公39户,人员结构复杂散乱。

几年里,这幢“筒子楼”的变化,富南大厦业委会主任宫惠煜用一句话概括,就是——“富南5条”,让“一盘沙”变“一盘棋”。

“富南5条”,是什么?

原来,在富南大厦,半淞园路街道党工委和迎勋居民区党总支,积极探索党建新载体,组建了业委会党的工作小组。富南大厦采用的,是“派驻式”党的工作小区。“派驻式”,就是居民区党总支遴选有公信力、号召力、热心参与社区事务的党员,组成党的工作小组派驻到业委会,成为居民区党总支和小区业委会之间的桥梁纽带。

同时,迎勋居民区党总支与业委会共同商讨制订“富南5条”——富南大厦业主委员会自觉接受居民区党总支领导;建立定期向总支书记汇报工作的制度;业委会会议邀请总支书记参加;业委会所作决议事先征询党总支意见;居民区党总支定期对维修资金、公共收益和业委会账册进行查阅和监督。

“富南5条”,最鲜明的特色,就是突出党建引领。

社区治理,需要共建共治共享。党建引领,整合各类社区资源,“富南5条”能否有所作为?答案是,可以!

2021年,富南大厦物业服务合同到期,小区依法启动换届。原来的物业服务,居民不满意。业委会党的工作小组走访汇总社情民意,广泛发动楼组长和党员志愿者,带动更多居民参与物业成功换届。

2022年,富南大厦通过党建引领“零距离家园理事会”申报自治项目,成功引进社会资源先荣建筑集团的资金,加上街道下拨的自治项目经费,不必动用小区维修资金和公共性收益,就更新重建了富南小区的两个门头。今年,居民区党总支牵头,富南大厦再度成立自治项目团队,申报街道党建引领基层治理“点点民生”项目,准备重新修筑小区年久失修的围墙。

党建引领,多方共治,从来都不是一句空话。“富南5条”,让“一盘沙”变成“一盘棋”,筒子楼也在不断更新中见证美好生活的模样!

新民晚报记者 姚丽萍

记者手记:

“三驾马车”

“三驾马车”,是一个比喻。

小区治理,离不开居委会、业委会、物业公司齐心协力、相向而行。

相向而行,目标是——小区善治。善治,通俗地说,就是安居乐业,让小区保值增值,别贬值。

“三驾马车”,如何相向而行?党建引领,就是核心关键。

黄浦区积极推进党建引领物业治理先锋创建行动,率先制定面向居委会、业委会、物业公司,兼具规范性和实操性的物业治理“3+1”工具书——《居委会物业管理方面的工作指导手册》《业委会工作规范指引》《住宅物业分类管理标准》,以及《紧急维修资金使用工作指引》,并向居民区开通“社区物业直通车”热线,不断强化基层赋能。

今后,“党建引领住宅物业慧治联盟”将围绕小区治理的难点、堵点和痛点,聚智攻坚,合力共治,让“三驾马车”行稳致远。

姚丽萍

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